Правовой статус загородной недвижимости
Для грамотного подхода к совершению сделки с объектами загородной недвижимости необходимо обладать полной, точной и достоверной информацией об их имущественно - правовом статусе (правовом режиме), сведениями о назначении, разрешенном использовании, о содержании прав, о наличии ограничений и обременений.
К загородным жилым объектам относятся следующие по назначению здания:
Многоквартирный дом состоит из двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме и содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме.
Индивидуальный (одноквартирный) жилой дом состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначен для постоянного совместного проживания одной семьи и связанных с ней родственными узами или иными близкими отношениями людей (с правом регистрации проживания в нем).
Жилое строение состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначено для отдыха граждан без права регистрации проживания в нем.
Предлагаемый в качестве предмета сделки объект с названием коттедж может быть индивидуальным (одноквартирным) домом либо жилым строением.
Из-за несовершенства действующего законодательства очень не просто определиться с правовым статусом зданий, относящихся к блокированной жилой застройке.
Многоквартирный жилой дом может состоять из нескольких одноквартирных блоков, имеющих общие стены с соседними блоками, или из одной или более блок - секций в составе нескольких квартир каждая. Каждый блок или блок - секция имеют выход на (придомовой) земельный участок, принадлежащий на праве общей долевой собственности собственникам помещений в данном доме.
Индивидуальные (одноквартирные) жилые дома могут быть сблокированы. Каждый блок располагается на отдельном земельном участке со своим выходом на этот (приквартирный) земельный участок.
Предметом сделки в блокированном жилом доме (таунхаусе) является квартира (комната) с долей в праве на земельный участок или жилой дом с земельным участком, либо части (доли) этих объектов недвижимости.
Допускается группировать и блокировать жилые строения на двух соседних участках при однорядной застройке и на четырех соседних участках при двухрядной застройке.
Проектная документация в отношении жилых домов этажностью до 3-х этажей, состоящих из более 10-ти одноквартирных блоков или из более 4-х блок-секций, а также домов имеющих более 3-х этажей подлежит государственной экспертизе.
Этажность жилого дома должна определяться по числу надземных этажей, включая мансардный этаж, а также цокольный этаж, если верх перекрытия цокольного этажа возвышается над уровнем планировочной отметки земли не менее чем на 2 м.
Этаж мансардный (мансарда) - этаж в чердачном пространстве, фасад которого полностью или частично образован поверхностью (поверхностями) наклонной или ломаной крыши, при этом линия пересечения плоскости крыши и фасада должна быть на высоте не более 1,5 м от уровня пола мансардного этажа
Этаж цокольный - этаж при отметке пола помещений ниже планировочной отметки земли на высоту не более половины высоты помещений.
К загородным объектам недвижимости можно отнести следующие по целевому назначению (категории) и по видам разрешенного использования земельные участки:
- в составе земель населенных пунктов:
Земельный участок для малоэтажной жилой застройки, на котором могут быть построены многоквартирные и блокированные жилые дома этажностью до 4 этажей включительно.
Земельный участок для индивидуальной жилой застройки, на котором может быть построен индивидуальный (одноквартирный) жилой дом.
Земельный участок для ведения личного подсобного хозяйства - приусадебный земельный участок, на котором может быть возведен индивидуальный жилой дом, а также производственные, бытовые и иные здания, строения, сооружения с соблюдением градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил и нормативов.
Дачный земельный участок, на котором может быть возведен жилой дом либо жилое строение.
Садовый земельный участок, на котором может быть возведен жилой дом либо жилое строение.
Огородный земельный участок, на котором могут быть возведены некапитальное жилое строение и хозяйственные строения и сооружения, если это предусмотрено правилами землепользования и застройки.
- в составе земель сельскохозяйственного назначения:
Земельный участок для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, на котором могут располагаться жилые, производственные, бытовые и иные строения и сооружения, возведенные и оформленные в установленном порядке до 16.06.2003 г., либо на котором могут быть возведены хозяйственные постройки, мелиоративные и другие сооружения.
Дачный земельный участок, на котором может быть возведено жилое строение.
Садовый земельный участок, на котором может быть возведено жилое строение.
Огородный земельный участок, на котором могут быть возведены некапитальное жилое строение и хозяйственные строения и сооружения.
Важной составляющей имущественно - правового статуса объекта загородной недвижимости является наличие либо отсутствие различных ограничений и обременений.
Ограничения в использовании объекта загородной недвижимости вплоть до запрета любого строительства и хозяйственной деятельности могут быть установлены, если объект располагается в зонах с особыми условиями использования территорий. К этим зонам относятся - охранные, санитарно-защитные зоны, зоны охраны объектов культурного наследия, водоохранные зоны, зоны санитарной охраны источников питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения, зоны охраняемых объектов, иные зоны, устанавливаемые в соответствии с законодательством Российской Федерации.
Обременением объекта загородной недвижимости является сервитут частный и публичный.
Частный сервитут - право ограниченного пользования чужим объектом недвижимого имущества, например, для прохода, проезда, прокладки и эксплуатации необходимых коммуникаций и иных нужд, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута. Частый сервитут устанавливается в отношении этого объекта недвижимости соглашением между лицом, требующим установления сервитута и в его интересах (собственником объекта недвижимости или обладателем иного права на этот объект) и собственником другого объекта недвижимости.
Публичный сервитут устанавливается в отношении земельного участка законом или иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, субъекта Российской Федерации, органа местного самоуправления, для обеспечения интересов государства, местного самоуправления или местного населения.
Известны случаи из практики, когда приобретались земельные участки сельскохозяйственного назначения, были затрачены средства на изменение вида разрешенного использования с сельхозпроизводства на ведение дачного строительства, а впоследствии новым собственникам становилось известно, что эти земельные участи не подлежат какой-либо застройке. Один земельный участок располагается в охранной зоне действующего военного полигона, другой участок пересекают охранные зоны линий электропередачи и подземных магистральных трубопроводов (газопроводов, нефтепродуктопроводов и водоводов), третий участок располагается в охранной зоне земель природоохранного назначения (запретных и нерестоохранных полос).
В качестве яркого примера можно привести результат безрассудной сделки в виде приобретения ветхого жилого дома (покупатель которого умудрился вложить средства от продажи своей квартиры в его реконструкцию) с земельным участком 1500 кв.м. в Старо-Паново, имевшим обременение в виде публичного сервитута. Публичный сервитут распространялся на весь земельный участок в виде зоны градостроительных ограничений.
Дом и земельный участок был принудительно изъят для государственных нужд под автомобильную дорогу с выплатой собственнику выкупной цены в размере рыночной стоимости ветхого жилого дома (согласно данными технического паспорта на дату установления публичного сервитута) и земельного участка.
Документы технического (технические паспорта) и кадастрового учета (кадастровые паспорта) уточняют объем и содержание прав на объекты загородной недвижимости, изложенные в правоустанавливающих (актах, договорах, выписках и т.д) и в правоподтверждающих (свидетельствах о государственной регистрации права) документах. Например, запись в графе «Особые отметки» кадастрового паспорта земельного участка «Граница земельного участка не установлена в соответствии с требованиями земельного законодательства» или «Границы и площадь земельного участка подлежит уточнению межеванием» означает, что кадастровые работы (межевание) не проводились. Фактическая площадь земельного может оказаться другой, чем та, которая указана в свидетельстве о государственной регистрации права.
Известны случаи из практики, когда в результате успешного проведения кадастровых работ (межевания) смежных земельных участков с увеличением их площади за счет соседнего земельного участка, межевание которого не проводилось, его размер становился несоответствующим установленному предельному минимальному размеру. Фактически этот оставшийся земельный участок прекратил свое существование, и права на него были утрачены.
Правила землепользования и застройки, которые устанавливают градостроительные регламенты, в которых указываются предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, а также ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства могут повлиять на правовой статус загородной недвижимости.
В случае каких-либо сомнений, недостаточности своих знаний для оценки правового статуса объекта загородной недвижимости, в целях снижения риска и предотвращения возможных неоправданных финансовых потерь, прежде чем заключить сделку, обращайтесь за помощью к независимым, грамотным и опытным специалистам.