Осторожно, «Самовольная постройка»
Проблема самовольного строительства в нашей стране на сегодняшний день становиться все более актуальной, поскольку в результате его осуществления нарушаются права и законные интересы частных лиц и государства.
Все больше становиться недобросовестных застройщиков, осуществляющих в нарушение градостроительных норм незаконное строительство многоквартирных домов на земельных участках, предоставленных под индивидуальную жилую застройку (далее – ИЖС).
Например, на территории Санкт-Петербурга, в Старо-Паново возводиться таунхаус на 11 секций, на 1-й Утиной лице 5 этажный жилой корпус, активно идет застройка многоквартирными домами в Озерках, и все это на землях ИЖС.
К незаконному строительству активно привлекаются денежные средства граждан, путем заключения с ними предварительных договоров купли-продажи.
Если в Санкт-Петербурге органы государственной власти только намереваются направлять обращения в прокуратуру о проведении проверок в отношении самовольных построек, то в Москве осуществляется их снос.
На заседании правительства города Москвы в мае этого года Сергей Собянин потребовал ежемесячно докладывать ему ситуацию по сносу самовольно возведенных зданий, которых в Москве зафиксировано уже более полутысячи.
На территории Ленинградской области выявляются факты незаконной застройки береговой полосы водных объектов, осуществляется нерегулируемое правилами землепользования и застройки коттеджное строительство на землях сельскохозяйственного назначения.
Исходя из содержания п.1 ст. 222 Гражданского кодекса РФ следует что, самовольной постройкой является недвижимое имущество (жилой дом, строение, сооружение), созданное на не отведенном для этих целей земельном участке, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
Блокированные жилые дома, к которым относятся «таунхаусы», построенные на земельных участках, имеющих вид разрешенного использования для ИЖС, для ведения личного подсобного хозяйства (далее - ЛПХ), а также для садоводства, дачного строительства, относятся к самовольным постройкам.
На земельных участках, предназначенных для ИЖС и ЛПХ, на садовых и дачных земельных участках должны возводиться только индивидуальные жилые дома (строения).
К индивидуальным жилым домам относятся здания, которые состоят из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таких зданиях (ч.2 ст.16 Жилищного кодекса РФ).
Индивидуальные жилые дома предназначены для постоянного совместного проживания одной семьи и связанных с ней родственными узами или иными близкими отношениями людей (п. 1 ч. 2 ст. 49 Градостроительного кодекса РФ и СНиП 31-02-2001 «Дома жилые одноквартирные»).
Блокированным жилым домом является здание квартирного типа, состоящее из двух и более квартир, каждая из которых имеет непосредственный выход на приквартирный участок (СНиП 2.08.01-89* «Жилые здания»).
В соответствии с Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 г. № 47,
многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. Многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме.
Вышеизложенные понятия (индивидуальный, блокированный, многоквартирный жилой дом), однозначно подтверждают, что жилые дома блокированной застройки являются многоквартирными домами (Приказ Росстата от 11.08.2009 г. № 168).
Следовательно «таунхаусы» должны возводиться в зонах застройки малоэтажными (а не индивидуальными) жилыми домами.
До 1 марта 2015 года основанием для государственной регистрации права собственности гражданина на жилой дом, построенный на земельном участке, предназначенном для ИЖС, либо на приусадебном земельном участке для ЛПХ, являются только кадастровый паспорт такого объекта недвижимости и правоустанавливающий документ на земельный участок (акт о предоставлении, свидетельство о праве, выписка из похозяйственной книги и т.д.)
Существует реальная возможность как государственной регистрации права собственности на объект недвижимого имущества, имеющего признаки самовольной постройки (на блокированный жилой дом), так и признания впоследствии такого объекта самовольной постройкой.
Надо очень быть осторожными, принимая решения в отношении приобретения объектов недвижимости или инвестируя в недвижимость, чтобы не оказаться обладателем недвижимого имущества, признанного самовольно возведенными постройками и подлежащего принудительному сносу (за счет правообладателя такой недвижимости).
Результаты судебной практики за 2010 год показывают, что в основном с исками о сносе самовольных построек обращаются физические лица, в отношении построек, созданных с нарушением градостроительных и строительных норм.
Надлежащими истцами по искам о сносе самовольных построек являются лица, права, и охраняемые интересы которых нарушены в результате самовольного строительства.
Требовать сноса самовольной постройки могут органы власти, в компетенцию которых входят вопросы регулирования планировки и застройки территорий, предоставления земельных участков и выдача разрешений на строительство, а также прокурор в целях защиты публичных интересов.
Мощным инструментом обеспечения прав и законных интересов физических и юридических лиц, является их активное участие в подготовке правил землепользования и застройки территории (к части территории) поселения, которые включают в себя градостроительные регламенты, устанавливающие:
- виды разрешенного использования и предельные размеры земельных участков;
- параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства;
- ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства.
Заинтересованные лица вправе направлять в комиссию по подготовке проекта правил землепользования и застройки свои предложения, участвовать в публичных слушаниях, оспорить решение об утверждении правил землепользования и застройки в судебном порядке.
Сведения о разрешенном использования земельного участка, о назначении здания (нежилое здание, жилой дом, или многоквартирный дом) вносятся в государственный кадастр недвижимости в порядке, предусмотренном федеральным законом от 24.07.2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», в том числе в виде выписки из раздела правил землепользования и застройки.
Из-за несовершенства действующего законодательства сложная ситуация складывается в отношении возведения жилых строений, называемых «коттеджами», располагающихся на землях сельскохозяйственного назначения с разрешенным использованием для ведения садоводства, дачного строительства.
Выдача разрешения на строительство, на земельном участке, предоставленном для ведения садоводства, дачного хозяйства не требуется.
Согласно федеральному закону от 15.04.1998 г. № 66-ФЗ "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан" застройка территории садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан должна осуществляться в соответствии с утвержденным органом местного самоуправления проектом организации и застройки территории такого объединения.
Действующим Градостроительным кодексом РФ не предусмотрена разработка проектов организации и застройки территории садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан, а органы местного самоуправления не наделены полномочиями по утверждению таких проектов.
Из этого можно сделать предположение о том, что не исключена возможность признания коттеджей самовольными постройками, подлежащими сносу за счет их собственников.
Для принятия обоснованных решений, связанных с объектами жилой застройки необходимо достоверное знание об их назначении, о параметрах разрешенного строительства, о правовом режиме земель, включая виды разрешенного использования земельных участков (садовый, огородный, дачный, полевой, приусадебный, приквартирный, и.т.д.), а также хорошо разбираться в действующем законодательстве.
Привлечение специалистов, обладающих вышеперечисленными знаниями, на этапе принятия решений, позволит снизить риски неоправданных финансовых потерь.